2019 год ознаменовался для Федеральной налоговой службы резким повышением количества мероприятий, направленных на расширение налогооблагаемой базы и реализацию планов по массовой регистрации самозанятых. В ходе их выполнения предприниматели сталкиваются с целенаправленными попытками трактовать существующие законодательные нормы как инструмент принуждения — бизнесменов обязывают доплачивать налоги, обещают лишить налоговых вычетов, а в некоторых случаях даже угрожают привлечь к уголовной ответственности. В связи с этим возикает вопрос — нужно ли регистрировать ИП при сделках с недвижимостью обычным гражданам, имеющим в собственнсти помещения коммерческого назначения, или просто владеющими несколькими объектами недвижимости?
«Контора пишет»
Первые случаи такого давления были зарегистрированы еще в начале весны — в апреле 2019 года, после завершения периода подачи налоговых деклараций. Был замечен шквал обращений от встревоженных представителей бизнес-сообщества — люди не понимали почему и на каком основании налоговые органы требуют предоставить документы, подтверждающие передачу денег при покупке объектов недвижимости.
На втором этапе «весенней кампании» адресатами похожих запросов стали лица, имеющие в собственности какую-либо коммерческую недвижимость. Фискальная служба настойчиво пыталась выяснить причины, по которым человек, не имеющий статуса предпринимателя (ИП), владеет коммерческой недвижимостью, и получить подтверждение того, что он не использует эту недвижимость для извлечения прибыли. Особую «пикантность» ситуации придавало то, что на настоящий момент в законодательной базе Российской Федерации не существует никаких ограничений на владение и распоряжение имуществом любого типа.
Чтобы выяснить причины необычной активности сотрудников регулирующих органов, пришлось принять участие в стандартном мероприятии в районном отделении ФСН, которое сами налоговики незатейливо именуют «допросом». Как оказалось, неожиданный интерес ФНС к недвижимости граждан — не «самодеятельность», а точное выполнение распоряжений Федерального центра!
Причина первая, «всеобъемлющая»
Первым и, пожалуй, главным поводом для пробуждения активности регулирующих органов послужило требование Федерального центра увеличить налогооблагаемую базу для всех регионов страны. Решить поставленную задачу ФНС и Росреестр планируют методом выявления объектов недвижимости, за которые их собственники не внесли требуемые налоги и сборы.
В некоторых случаях ситуация выглядит просто анекдотической. Широкую огласку получила, например, история о предоставлении Росреестром данных объектов, которые даже не имеют кадастровых номеров. Между тем, на основании этой информации налоговики начинают расследовать причины, по которым объект не внесен в учетные ведомости, а его владельцы не перечисляют налоговые отчисления.
Например, достоверно известно о случае, когда ФНС предъявила претензии владельцу 9 дачных домиков, зарегистрированных на его имя в далеком 1999 году, но не имеющих кадастровых номеров, поскольку на их месте уже в течение 15 лет (!) располагается жилой комплекс! Определение прежнего точного месторасположения построек в настоящий момент невозможно физически — архивные записи садового общества, на территории которого находились строения, не сохранились в администрации города. Доказать, что садовые домики существую только на бумаге и поэтому не должны облагаться налогом можно только через суд. А до этого момента владелец несуществующей собственности превращается в злостного неплательщика, более 20 лет нарушающего закон о налоге на недвижимое имущество.
Причина вторая, локальная
Другим поводом для наступательной активности фискальных служб стал катастрофический провал спущенного сверху «плана» по регистрации самозанятых, с которым столкнулась, например, Республика Татарстан. При ожидаемом показателе в 60 000, к 1 апреля 2019 года статус самозанятого получили всего 6,2 тысячи жителей региона. Кардинального изменения в показателях ожидать не приходится, поскольку те, кто с самого начала собирался регистрироваться, уже сделали это, а оставшиеся 54 000 человек не торопятся открывать свои доходы государству.
Но федеральные регулирующие органы не привыкли отступать!
Их сотрудники из всех возможных методов решения проблемы выбрали наиболее нетривиальный — запугать человека привлечением к ответственности за осуществление предпринимательской деятельности, которая ведется без статуса ИП и регистрации юридического лица. По логике представителей надзорных органов, владение несколькими объектами недвижимости автоматически превращает вас в собственника коммерческих предприятий, используемых для извлечения прибыли, даже если вы не занимаете и не используете их! Отягчающим обстоятельством выступает ваше нежелание регистрировать эти объекты в качестве коммерческих и отсутствие налоговых отчислений за их работу.
«Мы говорим на разных языках»
Эталонным образцом подобного подхода можно считать недавний случай: ФНС потребовала объяснений от предпринимателя, который, по мнению фискальных служб, «слишком часто» приобретал и продавал недвижимость.
Даже при скрупулезном изучении документа, других претензий, кроме того, что адресат «регулярно и систематически» продает свое собственное имущество, обнаружить в документе невозможно.
Причем в этом конкретном случае фискалов не смутило даже то, что собственник недвижимости документально подтвердил подачу декларации и оплату налогов. По логике ФНС, право собственности является доказательством предпринимательской деятельности! А следовательно, любой владелец недвижимости, продавший свою собственность и получивший доход, становится «законной добычей», вопреки правовому определению предпринимательской деятельности, вынесенному Верховным Судом Российской Федерации: действия, направленные на систематическое получение прибыли и выражающиеся в привлечении требующихся ресурсов — сырья и материалов, оборудования и энергии, IT и рабочей силы — для генерации положительного финансового баланса.
Более того. В специальном Письме от 07.05.2019 ФНС России дополнительно подчеркивает недопустимость признания предпринимательской деятельности на основании единичных сделок, и прямо запрещает квалифицировать доход, полученный в результате другой деятельности, в качестве предпринимательского. Под это определение подпадает и «пассивный» доход от использования и управления недвижимым имуществом.
Более ранее Письмо ФНС РФ от 25 января 2011 года уточняет принцип квалификации доходов от предпринимательской деятельности, объединяя несколько факторов, характерных для выбранного вида бизнеса.
Квалификация доходов от предпринимательской деятельности согласно письму ФНС РФ от 25 января 2011 года:
- основания для владения правом собственности на реализуемое имущество;
- цели сделок купли-продажи;
- наличие подтверждений регулярного характера сделок.
Но, к сожалению, существующая законодательная база не содержит определений терминов «систематически» и «регулярно», что открывает для каждого государственного органа возможность расширительной трактовки, которая обычно оказывается не в пользу граждан.
Как действовать, если в почтовом ящике вы обнаружили «письмо счастья» от ФНС и нужно ли регистрировать ИП при сделках с недвижимостью?
Эксперты рекомендуют не игнорировать это послание. Истории двух предпринимателей, рассказанные выше, не имели печальных последствий благодаря оперативной реакции, которая позволила «купировать» проблему на ранней стадии. Как показывает практика, презумпция невиновности далеко не всегда «работает» в России, поэтому отвечать на запросы налоговых служб — обязательно!
Но и бездумно соглашаться со всеми предъявленными обвинениями, конечно, не стоит. Если вы не уверены в том, как следует действовать в той или иной ситуации, рекомендуем обратиться за помощью к профессиональному юристу, имеющему практический опыт взаимодействия с налоговыми службами и в индивидуальном порядке принять решение, стоит ли регистрировать ИП для сделок с недвижимостью или нет. Ведь именно «неправильные» ответы на вопросы сотрудников налоговой службы могут стать основанием для дальнейших репрессий.
Удачи вам в бизнесе!
